סיכום כנס מציעים – מכרז תמנע

סיכום כנס מציעים "מכרז תמנע" מיום 18.11.2015

נוכחים:
עו"ד אמיר ביידא – יועץ משפטי מחוז דרום, רמ"י
משה שטרית – ראש תחום רישוי, רשות החשמל
יובל זהר – ראש תחום אנרגיה מתחדשת, משרד התשתיות והאנרגיה
אודי גת – ראש המועצה האזורית חבל אלילות
דורית בנט – מנכ"לית אילת אילות אנרגיה מתחדשת

רשות מקרקעי ישראל

תמנע הנו פרוייקט לאומי של צמיחה ועידוד של האזור.
כל מה שנאמר במפגש זה אינו מהווה מסמך משפטי תקף- מסמך ההבהרות ותיקונים שיצא לאחר הכנס ויפורסם באתר המנהל יהווה אסמכתא משפטית.
מכרז תמנע (בשטח שמול שדה התעופה חדש שנבנה בימים אלו) היא מכרז קרקעי. הוא נעשה בשת"פ עם רשות החשמל, מנהל החשמל, חברת מקיף ומשרד התשתיות.
מכרז הנו מכרז דו-שלבי. אישור ראשוני של רשות החשמל, על עמידה בקריטריונים. ורק אח"כ מקרקעי ישראל יקבלו את האישור על המתמודד. אין כאן ניקוד, רשות החשמל לא מנקדת. ההתמודדות היא על המחיר בלבד על הקרקע.
לוחות הזמנים: מרגע הזכייה יש עד 180 יום לקבלת רישיון מותנה ומרגע זה הספירה … הספירה הפיננסית היא מיום מתן הרישיון המותנה. מרישיון מותנה ועד סגירה פיננסית -36 חודשים.
התוכנית שיכין הזוכה תקבל תוקף עד שנתיים ותהיה אפשרות לזוכה להאריך את משך הזמן לפתוח.
אחד התנאים לסגירה הפיננסית זה חתימה של המנהל על ההיתר. לקבל אישור מרשות החשמל שהושלמו התנאים עד אותה אבן דרך.
מי שבא במתווה מימון עצמי מלא זה פחות רלוונטי לו.
מדובר על שטח ברוטו לתכנון של 1140 דונם. בתוכו יש קו מתח עליון ויש תחמש תמנע. יש קו מקורות של מים לא לשתייה אבל ניתנים להתפלה. יש קידוח בצד המערבי של תמנע 6 שצריך להבטיח מעבר אליו.
יש שני קווי מקורות שעובדים. יש שטח שמסומן כממוקש (הנושא נפתר והאחריות על הבדיקה הסופית היא על הזוכה עצמו). מדובר בשטח של נחל נימרה אדמת חרסית דקה, פגיע לשיטפונות, הזוכה היזם יצטרך לפתור את בעיית המי נגר עיליים.
יש למציעים אינטרס מובהק לתכנן תכנון אופטימלי מבחינת חסכון של עלויות ארנונה וקרקע שמתאימה למתקן באותו הספק 60 מגווט ואפשר סטטי ואפשר עוקבים. מי שיבחר על מערכת קרקעית נרצה לראות שהוא עושה תכנון אופטימלי ויש אינטרס משותף גם של הזוכה לצמצם את השטח ולהחזיר את הקרקע חזרה למדינה. 

ישנה אפשרות ל 5% בלי התחשבנות תוספת ל 1100 ואפשרות להגיש השגה.
התעריף – לא השתנה. יש החלטה סופית מס' 476 שהוא 31.9 קווטש.
היטל השבחה – המרכז יותקן בעניין. מקרקעי ישראל יישא בהוצאות היטל השבחה והיזם לא יצטרך להחזיר את העלות ששולמה עבור העסקה עצמה. בשלב של חוזה חכירה זה חל על היזם. לא תידרש השבה של 12% היטל השבחה בגין העסקה.
לא יכולים להגיש מספר מציעים. המציע יכול להיות חברה, שותפות מוגבלת, אדם יחיד. חייבת צריכה להיות זהות בין מי שמגיש את המעטפה לרישיון ובין מי שמגיש את המכרז. לא תתאפשר התאגדות אחרי הזכייה (אם רוצים להקים חברה צריך לעשות את זה לפני המכרז!)
תתאפשר שותפות מוגבלת לצורך ההגשה למכרז. המכרז.
יתוקן סעיף 6.2 שנותן חירות חופשית לבטל את ההסכם בלי צורך להסביר.
באם יהיה החזר של עלויות פיתוח בשל הקטנת הצורך בהעתקת תשתיות או כל סיבה אחרת– יש לברר למשרד הכלכלה (דורית תברר). כרגע מדובר על: שדרוג כביש הכניסה לאזור תעשיה, העתקת קווי מקורות, פתוח נופי. חשוב לקבל הבהרה ממשרד הכלכלה שהעתקת קווי מקורות כלולים בעלויות הפתוח.
פיקדון התוקף לשלוש שנים. ממעוד סיום הגשת ההצעות.
חוזה הפיתוח 17.2 סעיף. האופציה של לחתום על חוזה.
המועד הקובע מועד מימוש התשלום למנהל. שלא יכנסו ולא יעברו תשתיות כאשר המיזם קיים וגם כאשר הוא קים בהליכי הקמה.
לגבי המוקשים – יש מכתב של ראש חטיבת ביצוע ותכנון הנדסי. הפינוי הסתיים בהצלחה ע"י הרמפם. השטח הועבר לצהל … המסמך הוא לידיעה בלבד ועל היזם לבדוק (לא ניתן לקבל את המכתב).

ראש המועצה – אודי גת

יש תקנות חדשות שעברו ועדת הכספים של הכנסת אבל אין עוד פרוטוקול בעניין ואין לזה תוקף משפטי. אבל אם יקרה וזה יאושר כמו שרשום בוועדת הכספים וירשם ברשומות מדברים על תעריך מדורג שמדבר על גודל השטח 10 דונם-300-750 ומעל 750 והשאלה כל אחד מה הוא יעשה בסוף וכמה הוא יתפוס בסוף.
מעל 750 מ"ר עלות של 0.3 ₪ לדונם.
המועצה לא גובה היטל השבחה. המנהל מעביר למועצה האזורית את החלף היטל השבחה והיזם אינו מתבקש לשלם אותו.
במכרז מצוין 8.6 מיליון שח על פיתוח.

רשות החשמל

בתהליך היזמים מגישים שתי מעטפות – רישיון מותנה ומחיר הקרקע. רשות החשמל מתעסקת אך ורק במעטפה של הרישיון המותנה.
יובל זוהר ממנהל החשמל שותף לתהליך של בדיקת תנאי סף. ההסדר בסיס כפי שנקבע באוגוסט 2011 ומצורף בנספח לספר המכרז. סקר היתכנות (יש הוראה של מנהל החשמל לשמור מקום ברשת ההולכה שהיא עד 60 MV פיק וזה מחייב מעורבות תחמש וקיבלנו הבטחה שהמקום שמור וצריך סקר היתכנות כי חברת החשמל מסתכלת על התאמה של הציוד ועוד דברים. יש 180 יום מהזכייה כדי להשיג את הסקר הזה. חברת חשמל ערוכה לעניין הזה. … 1400 דולר … פורסם בהחלטה , לא נדרשים להציג זכויות בקרקע כמו מכרזים רגילים.
לא לבנות על הערכות לסגירה הפיננסית מעבר ל36 חודשים. גם אם יאשרו את זה תהיה חילוט ערבות וגם יצטרכו לבחון שוב את התעריף.
התעריף יוצמד למדד אוגוסט בתאריך פרסום המכרז, צמוד למדד מחירים לצרכן של אוגוסט 2015.
שינוי החקיקה בחוק משק החשמל. יש כמה דברים שמשתנים. שינוי החקיקה יהיה תקף פה ורובם גם מקלים. המהותיים הם שככל הנראה אישור חתימת השר תתייתר על מעל 100 מגה וואט. כנל לגבי שינוי אחזקות זה עובר מסמכות השר לסמכות רשות החשמל.
המנהל לא יאפשר מתקן נוסף על השטח אם יישאר שטח לא מנוצל באותה מסגרת. לא ניתן לשמור את יתרת השטח להסדרות נוספות. למיטב ידיעתם אין הסדרות מעל ה 60 מגה וואט. במידה ויכנס לעבודה קו החשמל החדש, יתכנו מכרזים נוספים באזור.
המכרז הוא ברמת סיכון נמוכה יחסית. על אף שמירת מקום ברשת אי אפשר להבטיח שלחברת חשמל לא יהיה בעיה בחיבור בגלל כח עליון כזה או אחר אבל יש הבטחה של חברת חשמל ויש לוח זמנים לביצוע .
אישור השמירה ברשת מטעם חברת חשמל מפורסם באתר מנהלת האנרגיה.
אין אפשרות להעברת זכויות בקרע/בזכייה במכרז. המנהל יעשה על זה שוב חשיבה. הכוונה היא לא לאפשר ספסרות בקרקע. בגלל שאין אפשרות להקים גוף או חברה אחרי הזכייה אז כן יאפשרו גמישות כלשהי.
שאלה -מה נקודת הזמן שניתן להתחיל תהליך תכנוני – תשובה- מיד ! התוכנית מופקת במועצה הארצית ולא בות"ל.
רשות מקרקעי ישראל פרסמה הארכה של סגירת החוזה בחודש – ניתן לראות באתר הרשות.
יש המתלוננים שאין פרמטרים לאיכות ההצעה.
יש בקשה לצרף את הסקר של הקרקע לראות שלא נעשה חלחול מהבריכות. היזמים רוצים לדעת אם תהיה דרישה לטפל על חשבונם בקרקע. אפילו שהבריכות לא על הקרקע שלא היה חלחול או זליגה.